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储××等五套房屋贬损价值评估鉴定储××等五套房屋贬损价值评估鉴定阳光能值多少钱

日期:2019年09月16日

(摘自:《法治政府建设司法鉴定?百案汇编》 云南省司法厅)
案件名称:储××等五套房屋贬损价值评估鉴定
司法鉴定机构:云南天禹司法鉴定中心。
承办司法鉴定人:曾洪高、周健。
【案情概况】
原告储××、马××、戴××、杨××、马××、;;
被告张×、王××,上列两被告系夫妻 。
2003年2月17日,原华宁县粮食局因改制处置资产,通过拍卖的形式将座落于华宁县宁州镇×街××号的两层房屋以人民币57万元的价格卖给被告张×、王××夫妇。同日,王××与华宁县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同。2004年2月8日,王××向华宁县国土资源局领取了国有土地使用证,2005年1月7日,张×、王××向华宁县房屋管理所领取了房屋所有权证。2005年12月,华宁县建设局向王××核发了村镇规划选址意见书、村镇建设许可证,张×、王××夫妇将原所购得的两层房屋拆除后,在原址上新建了六层房屋一幢,一层为商铺,二至六层为住房。重建后的房屋与以上诸原告的六层住房相邻,间隔只有80公分。致使原告房屋的采光通风日照等均受到不同程度的影响。由于采光较差,白天需要开灯照明;由于缺乏日照,冬天室内温度低,需要取暖设备取暖;由于通风受影响,夏天室内闷热,需要进行降温处理。给原告的正常生活带来了较为严重的影响。2008年3月7日,原告以被告新建楼房与其住宿楼的间距较小,导致其日照、采光等居住舒适度下降和电费等居住成本升高,致使原告的房屋价值与以前相比明显贬值为由,起诉要求二被告赔偿其房屋贬值损失并承担鉴定费和诉讼费。2008年4月,华宁县人民法院通过本玉溪市中级人民法院法庭科学技术研究所,委托云南天禹司法鉴定中心对原告五套房屋贬损价值进行评估鉴定。
【鉴定文书】
储xx等五套房屋贬损价值评估鉴定报告书
天禹司鉴字2008第(0532008)号
绪   言
我中心接受玉溪市中级人民法院法庭科学技术研究所的委托,根据国家有关规定,本着客观、科学、独立、公平、公正的原则,对委托鉴定的对象,进行了市场调查等必要的评估鉴定程序。根据评估鉴定目的,对委托鉴定对象在评估鉴定基准日所表现的状况及价值作出了公允反映。现将评估鉴定情况及评估鉴定结果报告如下: 
 一、委托单位与资产占有方简介:
委托单位:玉溪市中级人民法院法庭科学技术研究所。
资产占有方:储××、马××、薛××、杨××、马××。
二、评估鉴定目的:
对委托鉴定的资产在评估鉴定基准日的贬损价值进行评估鉴定。
三、评估鉴定范围与对象:
评估鉴定范围:单项资产评估鉴定。
评估鉴定对象:储xx等五套房屋贬损价值。
四、评估鉴定基准日:
本项资产评估鉴定基准日为2008年4月24日。基准日是以评估鉴定委托书出具的时间确定。本项评估鉴定报告的结论是以评估鉴定基准日的状况确定的。
五、评估鉴定假设和限制条件
1、假设被评估鉴定资产现有用途不变,且持续使用。
2、假设近期国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化;行业政策、管理制度及相关规定无重大变化;经营业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化。
3、本报告除特别说明外,对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑,且本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其它不可抗力对评估结论的影响。
4、当上述条件以及评估中遵循的评估原则等其它情况发生变化时,评估结论一般不成立,评估报告一般会失效。
六、评估鉴定原则:
1、工作原则:遵循客观性、科学性、独立性、公平性、公正性原则;
2、操作原则:遵循继续使用原则、替代性原则和公开市场原则。 
3、维护资产占有方的合法权益的原则。
七、评估鉴定依据:
1、行为依据:《玉溪市中级人民法院委托函》。
2、法规依据:
(1)依据国资办发 [1996]23号关于转发《资产评估操作规范意见(试行)》的通知;
(2)财政部财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
(3)最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》;
(4)中华人民共和国司法部令第107号《司法鉴定程序通则》。
3、其它依据:
市场调查资料及其他。
八、评估鉴定方法和过程:
(一)鉴定方法
根据此次委托方的评估目的,评估方法采用市价法,房屋贬损价值即为房屋因采光通风日照等受影响而导致增加的生活费用或因此导致房屋自身价值降低的损失。
(二)鉴定过程
1、委估对象概括
2008年4月24日,我中心鉴定人员在法官及房屋所有者的配合下对委估对象的现状进行了查勘。委估对象位于华宁县宁州镇宁×街××号×幢×单元101号??501号共五套住房,住房为框架结构,建于1993年,每套房屋建筑面积为65.40平方米,普通装修。
原华宁县城关粮管所门市二层房屋拆除新建六层房屋后,该新建六层房屋与华宁县粮食局职工住房3幢房屋的间隔仅80cm左右,影响了华宁县粮食局职工住房3幢1单元101号、201号、301号、401号、501号共五套住房的客厅和一间卧室的采光、日照和通风。由于采光较差,致使客厅白天需要开灯;由于缺乏日照,房屋内冬天需要取暖器;由于通风受影响,夏天室内需要降温。
现场了解,该5套房屋采光较差,客厅和其中一间小卧室白天都需要开灯,其中101号、201号和301号房屋采光影响较严重。
2、委估房屋贬损价值估算
房屋贬损价值一般包括实体性贬值造成的损失、经济性贬值造成的损失和功能性贬值造成的损失,具体分析如下。
(1)实体性贬值的确定
资产实体性贬值又称有形损耗,是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的贬损价值。根据实体性贬值的具体特点和该房屋受影响的实际情况,委估对象在本案中不涉及实体性贬值因素。
(2)经济性贬值的确定
资产的经济性贬值又称无形损耗,是由于外部因素的变化引起资产需求减少、闲置、收益下降、费用增加等而造成的资产贬损价值。
由于新建六层房屋建成后,严重影响了该五套住房的客厅和一间卧室的采光、日照和通风。由于采光较差,致使客厅白天需要开灯;由于缺乏日照,房屋内冬天需要取暖器;由于通风受影响,夏天室内需要降温。引起住户生活费用的增加以及该房屋在同等价位条件下市场需求的减少,因此,该房屋存在经济性贬值,具体贬值额确定如下:
a、费用增加引起房屋贬值带来的损失
费用增加包括照明、取暖和降温增加的费用,委估房屋已使用15年,法定使用年限为70年,尚可使用55年,费用增加引起房屋贬值带来的损失即为在法定剩余使用期内给房屋所有者(使用者)增加的费用,具体计算如下表:
项目 日增加时间(h) 功率(W) 年总时间(月) 总增加时间(h) 年总增耗电量(度) 电价(元) 年总增耗电费(元) 尚可使用时间(年) 总增耗电费(元)
照明 6 100 12 2160 216 0.483  104.33  55  5,738.15 
取暖 2 2000 4 240 480 0.483  231.84  55 12,751.20 
降温 2 50 4 240 12 0.483    5.80  55    319.00 
合计                 18,808.35
b、需求减少引起房屋贬值带来的损失
由于委估五套住房的客厅和一间卧室的采光、日照和通风受到影响,在市场、买方等相同条件下,其使用价值和价值将受到影响。市场上相似地理位置、结构、面积、楼层、朝向、装修的住房为例,与委估房屋属于同一幢楼、不同单元的五楼住房在2007年底的市场正常成交价为85,000.00元,现市场上委估房屋五楼住房的价格约60,000.00元左右,因此,五楼住房经济性贬值为:
经济性贬值=正常市场价-受影响房屋的售价      
=85,000.00元-60,000.00元
=25,000.00元
由于委估房屋在法定剩余使用期内的使用方式(自用或出售)具有不确定性,且费用增加引起房屋贬值带来的损失与需求减少引起房屋贬值带来的损失绝对额相差不大,评估鉴定时取二者的算术平均值作为委估房屋的经济性贬值带来的损失,即:
经济性贬值带来的损失=(18,808.35+25,000.00)/2
=21,904.18(元)
取整为21,900.00元
四楼影响度与五楼相似,因此四楼经济性贬值带来的损失与五楼相同,为21,900.00元.
由于101号、201号和301号房屋采光影响特别严重,因此该三套房屋经济性贬值带来的损失在五楼的基础上增加10%,即为:
 21,900.00×(1+10%)=24,090.00元
(3)功能性贬值的确定
资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产贬损价值。根据功能性贬值的具体特点和该房屋受影响的实际情况,委估对象在本案中不涉及功能性贬值。
(4)贬损价值确定
根据以上分析确定,委估房屋的经济损失即为其经济性贬值带来的损失,各套住房损失如下:
101号住房损失=24,090.00元;
201号住房损失=24,090.00元;
301号住房损失=24,090.00元;
401号住房损失=21,900.00元;
501号住房损失=21,900.00元。
五套住房损失合计为116,070.00元。
九、评估鉴定结果:
经评定估算,储xx等五套房屋在评估鉴定基准日所表现的贬损价值为¥116,070.00元(人民币壹拾壹万陆仟零柒拾元正)。
十、特别事项说明:
本特别事项说明是指非本评估鉴定人员水平和能力所能评定估算的有关事项,以及本机构评估鉴定人员认为须特别说明的事项,本评估鉴定报告使用者应客观考虑下列事项对评估鉴定结论的影响。
1、本次评估鉴定是在客观、科学、独立、公平、公正的原则下做出的,我中心及参加评估鉴定的人员与委托方及资产占有方之间无任何特殊利益关系,评估鉴定人员在评估鉴定中恪守职业规范。
2、本次评估鉴定涉及的资产,本中心不表示对产权归属的意见。
3、本评估鉴定报告是本评估鉴定机构出具的,一定程度上受本机构评估鉴定人员的职业水平和能力的影响。
十一、评估鉴定基准日期后重大事项:
本项评估鉴定业务仅为鉴定目的提供参考。本评估鉴定基准日后有效期内,若资产数量发生变化,均未在本次评估鉴定考虑范围内;若本项评估鉴定在一年的有效时间内价格标准发生变化或被评估鉴定资产发生重大变化而对资产评估鉴定价值产生明显影响时,委托方应及时委托机构重新评估鉴定。
十二、评估鉴定报告的法律效力:
1、本评估结论是基于委估资产权属明确;且均无附带影响其资产权利的瑕疵、负债和限制资产的前提条件下而成立;
2、若在评估基准日后,报告成立的前提条件和假设条件发生变化,以及影响报告结论的重大期后事项发生,则本报告出具人及机构不承担相应责任。
3、本评估报告依照国家法律法规的有关规定发生法律效力,按现行国家政策规定,本评估结果的有效期为壹年(即2008年4月24日至2009年4月23日),评估目的在评估基准日后的壹年内实现时,可以评估结果作为参考依据,如超过壹年,需重新进行资产评估。
4、本项评估鉴定结果系反映评估鉴定对象在特定评估鉴定目的下测定的资产价值,仅适用于为提供参考这一特定目的,不得作为其他经济目的使用。
5、本评估鉴定报告使用者在充分考虑前述因素对评估鉴定结论的影响之后,当本评估鉴定目的实现时,对评估鉴定目的实现日与评估鉴定基准日之差异,应作如下调整或修正:
(1)资产数量发生变化时,应根据原评估鉴定方法对资产额进行相应调整;
(2)当评估鉴定方法发生变化时,应根据实际评估鉴定方法计算的结果进行调整;
(3)若资产价格标准发生变化,并对资产评估鉴定价值产生明显影响时,委托方应及时聘请评估鉴定机构重新评估鉴定;
(4)如果评估鉴定工作结束前资产价格已发生了显著变化,无法改变评估鉴定基准日,但资产价格的调整方法简单、易于掌握时,委托方在进行资产实际作价时,应进行相应调整。
6、本评估鉴定报告仅供委托方为本报告书所列评估鉴定目的使用。若作他用,造成的一切后果,我中心概不负责。本报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可评估鉴定机构不得随意向他人提供或公开。
十三、评估鉴定报告提出日期:
本评估鉴定报告提出日期为2008年4月28日。                   
云南天禹司法鉴定中心
鉴定人:  曾洪高   (资产评估国家司法鉴定人)
鉴定人:  周健     (资产评估国家司法鉴定人)
二○○八年四月二十八日   
【办案体会】
近几年来,相邻权涉及的纠纷及诉讼越来越多,法院受理的相邻权纠纷案件呈现逐年上升的趋势。采光权也由不为人知到成为人们日益重视的生存权利,同时也体现了人们维权意识的日益增强。在具体鉴定过程中鉴定人员有以下两点体会:
1、在采用市场价差法来计算房屋因采光等权利受影响而造成的贬损价值时,对房屋具有充足的光照及通风等正常情况下本应该具有的市场价值较好评估,但对光照及通风受影响情况下的市场价值因为缺乏可比性而较难获得,因此降低了此类案件评估鉴定工作的实际可操作性。   
2、在现实生活中采光权的侵害不仅仅体现在对物权的侵害上,还可能导致健康权隐私权等其他精神权利被侵害,所以采光权侵权实际上是多重侵权的综合。可以主张的赔偿内容可以包括诸多内容,比如说由于采光不足导致电费、采暖设施增加费用,健康补偿费、因采光损失导致房屋价值贬低等。但是由于其中一些精神权利侵害的程度和具体赔偿数额难以量化,由此对受侵权一方维权的完整性带来一定的影响。
【专家析评】 
《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定:不动产相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍,赔偿损失。根据房屋现状,如今,在寸土寸金的城市中,楼间距缩水是非常普遍的现象,由此引发采光权纠纷可以说是屡见不鲜。结合本案实际,要对原告房屋停止侵害、排除妨碍必将拆除被告新建的六层房屋也不现实,这种处理方式将不利于原被告双方问题的解决。因此原告方要主张权利,只有请求赔偿损失较为可行将有利于该纠纷解决。但是主张采光权也存在一定的难度,从目前司法实践来看主要体现在损害赔偿判决标准不一,大多取决于法官的自由裁量权;二是赔偿金额多数情况下比较少,难以体现采光权价值。因为法律规定的太笼统,直到现在,受害方还没有足够的法律依据来捍卫自己的采光权。我国法律对公民采光权的规定,大多是从产权界定的角度而言,即明确了房屋所有人或者使用人享有采光权,邻人亦享有一定程度上的合理遮挡权,以此确定受害方的采光权是否被侵害。而对采光权的保障和补偿却没有具体的规定和细则。综观全国,有诸多因采光、通风、日照等权利受到侵害而上诉的案例,均因损害的程度无法予以确认,遭受的直接经济损失不能够被很好的证明,故而被法院以“赔偿依据不足”而驳回。对于这种损失的计算很多中介机构比较通行的鉴定人员在鉴定损失时采用市场价差法来计算,就是即通过对房主原告房屋本应该具有的市场价值(有充足的光照)进行评估,然后再评估没有光照采光受影响情况下的房屋的市场价值,这部分二者差价就是房主原告的直接损失房屋因采光受影响导致的价值损失。也有的地区以每平方米多少元作为赔偿标准。。本案中鉴定人还通过计算房主原告为了弥补因采光、通风、光照不足而不得不增加的照明、取暖等必要的生活开支,然后用这段时间的平均值来乘以结合房屋受影响的使用年限确定房屋使用费用增加导致的损失,。鉴定人员结合价差损失和费用增加综合考虑原告房屋的贬值再考虑市场价差法两种方法结合来计算平均值。,这样计算出来的赔偿数额原告房屋的价值贬值应该是比较比较客观合理的,具有一定的代表性充分考虑了房屋的市场交易价值降低和使用成本增加对房屋价值贬值的影响,因此考虑比较全面。并且法院在案件审理过程中采信了该鉴定报告提出的鉴定方法和鉴定结果,较好的解决了此相邻权引起的纠纷。
【业内影响和社会效果】
1994年施行的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》这样规定:“被遮挡阳光的现状居民住房,以居室窗台中心点(均以外墙面计),在冬至日日照时间不足1小时的,每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度二倍水平距离以外的居民住房不予补偿。”。据悉,一些地方对采光权的补偿还在使用这一标准,理由是新的补偿标准还没出台。但是随着经济的发展,我们发现目前采光权的损害赔偿数额还采用这种标准明显偏低,有失公允,已很难起到平息纠解纷的作用。
现实中,公民的采光权正遭遇维护和伸张的尴尬。一位曾代理过多起采光权纠纷案件的律师坦言:“在法院受理的众多侵害采光权、通风权的案件中,法院判决结果大多为停止侵害、排除妨碍,能直接判决赔偿损失的案子少之又少。”问其原因,这位律师笑着说:“你说阳光值多少钱?”一位经常审理相邻权纠纷的女法官说,由于法律法规对采光权侵害的赔偿规定太笼统,因此,侵害采光权、通风权要求赔偿损失的案件,在法律上遇到的难点很多,仅从审判角度,取证就是一个大难题。住宅楼被遮挡阳光和阻碍通风的现状,究竟对住户有多大的影响,具体应该赔多少,谁也说不准,也没有相关的鉴定机构予以评价。
本案中司法鉴定机构接受了法院的相应委托,运用相关的专业方法对原告因采光等权利受到影响而对房屋价值造成的贬值损失作出了较为客观公正的鉴定,为委托法院的案件审理提供了可以量化损失的依据。最终,云南省玉溪市中级人民法院依据原被告双方均无异议的该鉴定报告确定的损失计算方法对本案进行了终审判决。由此可以说,此案例是法院和司法鉴定机构对采光等权利纠纷赔偿额如何确定的共同探索和在实践中的的具体运用。充分体现了司法鉴定保障司法、服务诉讼、化解社会矛盾纠纷的社会形象,为业内类似案件提供了较好的借鉴作用。  

【附录】
1、案例有关图片:
2、                                 
大门                  住房一楼
    
住房屋顶                 住房屋顶
      
外观两幢房屋             外观     两幢房屋

2、(2009)玉中民一终字第239号云南省玉溪市中级人民法院民事判决书。

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